Laut BGH Beschluss vom 14.12.2010 schränk die Einengung der Farbwahl auf nur eine Farbe „Weiß“ bei der Rückgabe der Mieträume die Gestaltungsfreiheit eines Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist.

Dies benachteiligt den Mieter somit unangemessen.

Bisher war es nur nicht gestattet, dem Mieter während seiner Mietzeit mit sogenannten starren Fristen aufzuerlegen seine Wohnung in einem bestimmten Farbton zu streichen, auch während dieser noch in der Wohnung lebt, da Ihn das persönlich einschränkt.

Nun sehen die Richter es aber auch nicht rechtens, dem Mieter zum Ende seiner Mietzeit die Wandfarbe Weiß vorzuschreiben.

Es liege nach Ansicht des Gerichtes dem Eigentümer ein berechtigtes Interesse die Wohnung in einem Dekorationszustand zurück zu erhalten, welcher dem Geschmack eines größeren Interessenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht.

Dies heißt aber nicht, dass der Wandanstrich zwingen Weiß sein muss, da auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen die Weitervermietung nicht erschwert.

Dies sei allerdings für den Mieter von großem Interesse, da dieser sich aus ökonomischen Gründen schon während seiner Mietzeit für eine solche Farbe, welche  entscheiden könnte.

Entscheitung

Im entscheidenden Fall wurden die gesamten Kosten für Schönheitsreparaturen auf den Eigentümer abgewälzt.

28.01.2011 | Verwaltung & Facility Management

Stellt der Stromversorger in einer Wohnung den Strom ab, weil der Mieter Stromrechnungen nicht bezahlt hat, kann der Mieter die Miete nicht wegen der fehlenden Stromversorgung mindern.

Hintergrund

Ein Vermieter verlangt von einem Mieter rückständige Miete sowie Räumung einer Wohnung.

Der Mieter bezieht seinen Strom direkt von einem Stromversorgungsunternehmen. Mehrfach stellte der Stromversorger den Strom in der Wohnung ab, weil der Mieter Stromrechnungen bzw. Kosten für Sperrung und Entsperrung nicht bezahlt hatte. Schließlich baute der Versorger den Stromzähler für die Wohnung aus, weil offene Forderungen bestanden. Danach wollte der Mieter den Versorger wechseln. Das gelang ihm allerdings nicht, weil die Entnahmestelle wegen des fehlenden Zählers als inaktiv gemeldet war.

Wegen der fehlenden Stromversorgung der Wohnung minderte der Mieter die Miete um 50 Prozent. Schließlich kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen rückständiger Miete fristlos.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter muss die einbehaltene Miete nachzahlen und die Wohnung räumen.

Ein Minderungsrecht stand dem Mieter nicht zu. Zwar lag ein Mangel der Wohnung vor, weil diese zeitweise nicht über eine funktionsfähige Stromversorgung verfügte. Ohne Zähler konnte der Mieter keinen Strom beziehen. Dieser Mangel ist aber allein der Sphäre des Mieters zuzurechnen. Die Unterbrechung der Stromversorgung und der Zählerausbau erfolgten allein deshalb, weil der Mieter Rechnungen des Versorgers nicht bezahlt hatte. Das betrifft allein das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Versorger. Die Risikosphäre des Vermieters ist nicht betroffen.

(BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 113/10, veröffentlicht am 28.1.2011)

01.02.2011 | Verwaltung & Facility Management

Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung.

Vermieter ist eine GmbH & Co. KG. Hinter dieser steht ein Ehepaar. Die Eheleute sind Kommanditisten sowie Gesellschafter der Komplementär-GmbH. Zudem ist der Ehemann Geschäftsführer der GmbH.

Die GmbH & Co. KG kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte sie aus, dass die Gesellschafter die Wohnung für sich selbst benötigten.

Der Mieter akzeptiert die Kündigung nicht. Die vermietende Gesellschaft klagt daher auf Räumung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht.

Wenn die Gesellschafter einer GmbH & Co. KG Eigenbedarf an einer Wohnung haben, kann dieser der GmbH & Co. KG als Vermieter nicht zugerechnet werden. Die Kündigung ist daher unwirksam und die Räumungsklage unbegründet.

Zwar kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. Diese Rechtsprechung lässt sich aber nicht auf Personenhandelsgesellschaften (KG, OHG) und somit auch nicht auf eine GmbH & Co. KG als Vermieter übertragen.

Einer GbR ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer solchen Gesellschaft schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft, den Mietvertrag zu kündigen. Das kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine GbR bilden. Es wird auch häufig nur vom Zufall abhängen, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet

Eine vergleichbare Situation besteht bei einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieter nicht. Eine Gründung einer solchen Gesellschaft setzt eine umfangreiche organisatorische Tätigkeit voraus. Die Vermietung als eine solche Gesellschaft erfolgt nicht „zufällig", sondern aufgrund einer bewussten Entscheidung der Gesellschafter. Die Interessenlage ist nicht mit derjenigen einer GbR als Vermieter vergleichbar.

(BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 210/10, veröffentlicht am 1.2.2011)

04.02.2011 | Objektvermittlung

Auch in Zukunft werden Vermieter und Verkäufer die Kosten für den Makler auf ihre Mieter bzw. Käufer abwälzen können. SPD und Grüne wollen das ändern, können derzeit aber auf keine Mehrheit im Bundestag hoffen.

Bei den Vorschriften über die Maklercourtage wird vorerst alles beim Alten bleiben. Der Rechtsausschuss des Bundestages hat Anträge der Opposition auf Änderungen abgelehnt.

Die SPD-Fraktion hatte gefordert, dass Maklerkosten künftig zu gleichen Teilen von Vermieter/Verkäufer und Mieter/Käufer getragen werden sollen. Bündnis 90/Die Grünen forderten, dass der Vermieter Maklerkosten künftig nicht mehr auf die Mieter abwälzen dürfen. Beiden Anträgen erteilte der Rechtsausschuss eine Absage und empfahl dem Bundestag, die Anträge abzulehnen.